丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary] 随着保交楼成为重点任务，现房销售作为防范风险、新发展模式探索的重要环节，再次迎来加 速推进，2023 年以来中央层面多次强调有序推进现房销售，地方层面现房销售试点陆续铺开， 但考虑现实约束，后续大概率试点推进、新老划断，同时推出各项配套支持政策。现房销售模 式下项目周转率下降、利润率承压，短期房企销售规模将明显萎缩，维持规模需额外融资，行 业金融属性大幅降低、制造属性显著提高，对地块研判能力和产品力提出更高要求，长期视角 下对具备创造超额现金流能力的优质房企构成利好，行业集中度或迎来再次提升。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 现房销售的政策路径与潜在影响 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% [Table_Title2] 现房销售的政策路径与潜在影响 行业研究丨专题报告 [Table_Summary2] 政策路径：从抑制过热到防范风险，大概率试点推进、新老划断 现房销 ...

前不久，河南省信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》要求今后新出 让土地开发的商品房，一律实行现房销售。"现房销售"话题再次引发关注。什么是现房销售？推进现房 销售面临哪些挑战？对房地产市场有哪些影响？ 政策陆续出台 现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房 向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转 移。与之相对应的是期房销售，即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售 尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点 接收房屋。 清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示，现房销售以"所见即所得"为主要特征，购房 者面对的是已建成的实体房屋，能够直观评估质量、环境与配套，交易风险相对较低，尤其能规避项目 烂尾、重大规划变更或货不对板等风险。期房销售则具有不确定性，购房者需承担自购买至交付期间可 能出现的开发商资金链断裂、工程延期、质量瑕疵、承诺不符等多重风险。 近年来，多地积极探索推行现房销售，相关配套支持政策也在 ...

近期市场对房地产发展新模式的关注度有所提高，关注点或包括现房销售和贷 款管理办法两方面。我们认为相关政策或难以"一刀切"，更大概率以试点形式 逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护 城河"，因其或提高行业进入门槛。我们过去就曾提出，相较于"博弈"基本面 和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取。现在我们再次强调这个观点，当估 值进入合理区间的时候就应该进一步重视地产板块的配置价值。一方面，当前 主要房企表观 PB 水平接近去年"4.30"和"9.26"两轮股价反弹前的水平；另 一方面，当前板块考虑潜在减值压力调整后 PB 约 1.0 倍，更"纯粹"的销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍，估值水平或进入投资区间。 q 现房销售以及金融监管总局提出贷款管理办法等短期内或使得部分投资人对 房地产商业模式产生观望情绪并已反映在股价中，但我们认为相关政策或更 大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优 质公司构筑更深"护城河"，因其或提高行业进入门槛。 近期市场对房地产发展新模式的关注度有所提高，关注点或包括现房销售和 贷款管理办法两方面。 证券研究报 ...

丨证券研究报告丨 %% %% %% %% 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 现房销售的海南经验 报告要点 [Table_Summary] 海南 2020 年 3 月首推"现房销售"，至今已超过 5 年，是观察现房销售影响的一个参照系。得 益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场的短期影响相对可控；微观层面，执行现房销 售使得开盘周期延长一年甚至以上，明显降低资金周转效率；尽管现房销售拖累周转速度，但 通过地价让利和其他配套支持，项目在利润率层面获得补偿。边际角度，高地价、严预售的城 市受影响更小，以及具备融资和产品优势的房企更具备抵抗力。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 research.95579.com 1 [Table_Title2] 现房销售的海南经验 [Table_Summary2] 海南执行现房销售已超过五年 海南 2018 年 4 月实施"全域限购"，2020 年 3 月首推"现房销售"。海南房地产市场在 2010 年 ...

5 月百强房企销售数据及端午假期楼市解读 20250605 摘要 端午节期间楼市表现平淡，与普通周末相差不大，同比仍呈下降趋势， 五一期间的数据也显示 80%以上的房企同比下降 20%到 30%。 区域之间楼市表现分化显著，核心区域去化周期较好，非核心区域及郊 区去化率普遍低于 50%。上海 5 月供应项目同比增长近 50%，推动成 交量同比增长 24%。 5 月份约 40 家企业单月环比提升，部分企业增幅超过 30%，如绿城、 中海等。核心城市新规盘去化良好，供应恢复推动成交量增加，市场呈 现微弱上升趋势。 上海高质量住宅项目受重视，新规范逐步落地，日光盘频现，如绿城东 方潮鸣等，反映市场对高质量住宅产品的强烈需求。 购房者对优质房产仍有期待，交付预期和房价预期影响购房意愿。现房 销售逐步推广，开发商严格监管预售资金，减少交付顾虑。 首付比例调整效果不如以往显著，购房者对加杠杆持谨慎态度。利率调 整对购房者行为敏感度较高，央行调降 LPR 数据，降低月供压力。 预计 2025 年是全面重启元年，核心城市进行产品调整和改革，但止跌 回稳并不意味着反弹，而是稳定。新开工项目预计继续负增长，竣工面 积将回到 20 ...

证 券 研 究 报 告 磨底未竟，转折已萌 房地产行业2025年中期投资策略 证券分析师： 袁豪 A0230520120001 曹曼 A0230520120003 陈鹏 A0230521110002 2025.6.5 投资要点： www.swsresearch.com 2 ◼ 基本面回顾：一二手房成交总量已稳，量价循环需激活置换链。2021年以来我国楼市经历了持续走弱，但2022年起二手房成交就已开始 改善、并持续跑赢新房市场，同期二手房渗透率实现大幅提升，二手房成交改善对冲了新房下行，当前数据显示一二手房市场总成交已经 处于稳定区间、并已持续稳定近3年。当前问题关键不在于量、而更在于价，虽然近期二手房成交量仍然活跃，但价格却仍处于走弱趋势， 其中挂牌价显著弱于成交价，量价并没有如以往周期进入正向循环，这主要源于居民资产负债表走弱背景下，居民住房消费降级和中产走 弱导致的楼市置换断链，预计激活楼市置换链将是后续重要方向，其关键在于重新唤醒居民住房消费升级的大方向，预计后续发力点为： 一方面，需改善居民资产负债表，提升居民住房消费升级的能力；另一方面，加大好房子政策支持力度，激发居民住房消费升级的意愿， 其中今 ...

5月，越城区新建商品房成交308套，成交面积为37774.57平方米。 商品住宅成交278套，成交面积36018.69平方米； 商业物业成交11套，成交面积739.36平方米； 办公地产成交19套，成交面积1016.52平方米； | 2025年5月新手房成交情况 | | | | --- | --- | --- | | (信息来源:绍兴房地产信息网 制表时间:2025.6.4) | | | | 套数 | | 面积(m) | | 1 总体 | 308 | 37774.57 | | 、商品住宅 | 278 | 36018.69 | | 办公地产 | 19 | 1016.52 | | 商业物业 | 11 | 739.36 | | 主城区住宅 X | 48 | 6491.63 | | 镜湖住宅 | 167 | 22353.94 | | 袍汀住宅 | 63 | 7173.12 | 据绍兴市房地产信息网统计数据显示，越城区2025年5月新房+二手房共计成交1120套。 01. 新房 商品住宅成交中，主城区商品住宅成交48套，成交面积为6491.63平方米。 镜湖区域商品住宅成交167套，成交面积为22353.94平方米。 ...

转自：推广 在房地产行业的发展历程中，销售模式的变革往往预示着市场的深刻转型。现房销售，这一备受热议的 概念，如今正逐渐站上舆论的制高点。 日前，在国新办举行的新闻发布会上，一句"加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度" 引 发了各界的高度关注。所谓 "新模式"，在 2023 年住建部部长倪虹就曾公开提出开展现房销售试点，以 推动房地产行业向更为稳健、可持续的新发展模式平稳过渡。2024 年全国两会期间，倪虹再次强调要 有力有序推进现房销售。 01 政务东的"孤品逻辑" 合肥政务区，这片仅以1% 的土地承载着城市 70% 顶配资源的区域，一直是高端居住与资源汇聚的核心 地带。而政务东作为政务区资源外溢的首选之地，早已成为塔尖圈层所公认的优质板块。红达天映更是 政务东板块内最后一块住宅用地，其 "绝版性" 赋予了项目在尚未开盘时便拥有了 "资产锚点" 的独特属 性。 （红达天映区位图） 红达天映由红达与丰宏两大品牌合力打造，体现了对合肥土地的深度理解和尊重。合肥正处于快速发展 阶段，政务东板块作为新兴高端居住区，融合了全市优质市政资源和深厚人文底蕴。随着政务区提质扩 容，政务东应运而生，承接了合肥顶流板 ...

尽管这意味着开发商将遭遇一些难题，但从长远来看，这一举措有其积极意义。首先，现房销售有助于稳住房价。土地供应减少，新开盘的项目数量有限， 这将有助于保持新房价格的稳定，甚至在某些情况下可能还会反向上涨。其次，这对于民生有益。当前，许多小县城的土地难以销售，许多项目都是城投公 司操作，很多房子空置并未交付。通过推行现房销售，不仅能缓解开发商的资金压力，也能减少不合理的房产供应，最终受益的将是普通购房者。 近年来，房地产市场发生了明显的变化。首先，拆迁速度减缓了，高楼大厦的建设进程也随之放慢。更多的资源开始集中在市区，尤其是那些房龄超过20年 的老旧小区，进行了一系列改造升级，例如加装电梯、粉刷外墙、更新水电管道等。这一系列的城市更新工程实际上始于2019年，至今已有28万个老小区得 到改造，13万部电梯被安装，380万个停车位被增设，同时约50万公里的地下管网得到了更新。 今年的改造力度更是加大。3月，住建部明确指出，所有2000年之前建成的城市老小区都将进行改造。根据数据显示，全国大约有22万个2000年以前建造的 老旧小区，涉及居民约3900万户。此外，根据《华夏时报》的消息，中央政府已明确到2025年，城 ...

在"所见即所得"销售模式下，产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键。 ◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗 现房销售既考验企业资金实力也考验其对市场的判断能力。对绝大多数开发企业而言，市场持续底部修 复、投资回报率大幅下降，主动转型轻资产开发是房地产发展大势所趋。 毫无疑问，现房销售同样会对代建领域产生了多方面影响。投资能力"削弱"的中小房企和通过代建"曲线救 国"的头部企业同时下场，会进一步加大代建领域的竞争激烈程度，优胜劣汰下加速代建企业洗牌和整 合。规模上仍维持平稳，但结构上，住宅代建比例或进一步增加，且一线代建渗透率有望提升。代建模式 上，后期出让的土地中小股操盘的比例或将提升。 01 影响一、从"算快账"到"算长账"，房企加快轻资产转型 现房销售模式对房企的影响更直接。 首当其冲的是资金模式发生了根本性变化。 开发商必须具备充足的 自有资金才能完成项目建设。 这种变化导致开发周期拉长，企业资金周转速度下降，投资回报率出现大幅下滑，进而导致投资能力和投 资意愿衰退和减弱。 收益模型的彻底改变，倒逼企业开始调整业务组合，甚至部分企业出现投资与开发职能剥离的现象。 拿地 开发的重资产业务收缩，加快建设以代建为主的轻 ...