本报记者 陈潇 龙湖集团控股有限公司发布的2024年年报显示，龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元，同比增长4%， 开业规模12.4万间，出租率为95.3%。作为龙湖"龙智资管"体系的重要组成，龙湖冠寓正在与写字楼、 养老、商业街区等业务融合发展，构建"住、职、娱、养"复合型空间资产。 今年上半年，集中式长租公寓市场延续稳步扩容趋势。中指研究院发布的《2025年6月中国住房租赁企 业规模排行榜》显示，截至6月底，TOP30集中式长租公寓企业（按长租公寓6月底累计开业规模排序， 下同）累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间。 值得一提的是，6月份，华夏北京保障房REIT成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。本次扩募 募集资金总额超9亿元，购入的基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴 区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。 其中，万科企业股份有限公司旗下的泊寓品牌（以下简称"万科泊寓"）、龙湖集团控股有限公司旗下的 冠寓品牌（以下简称"龙湖冠寓"）、魔方生活服务集团有限公司（以下简称"魔方生活"）位列前三，开 业规模分别达到19.82万间、12.3万间和8.4 ...

olaDAO数字游民空间 . olaDAO数字游民社区是一个以DAO分布式自治社区为思维框架，以人居环境理念为指导原则的实体空 间，聚集包含不限定于科技及人文等领域的数字游民、研究者和探索者，营造具有价值认同的社区生 态，让人成为人。 以下文章来源于olaDAO数字游民空间 ，作者双桨嘻嘻 本文来自微信公众号： olaDAO数字游民空间 ，作者：双桨嘻嘻，原文标题：《居住成为消费配 套，会是商业地产新一轮的机会吗》，头图来自：AI生成 "空间内容化"的转型本质——当硬件溢价失效时，"情绪价值生产"能力将成为新货币。大量新空间内 容和空间形式的出现会成为商业地产重焕生机的开始吗？ 6月的最后一天，小米行政发文，小米在北京、南京上线了一批青年公寓，租金1999元，这个和雷总 紧紧绑定的数字。7月1日，雷军本人也在微博表示，这是为小米年轻工程师打造的员工公寓。 网友们苦租房市场已久，不少人在微博下许愿雷总"打脸"进入房地产，整顿整顿行业，像造车一样。 其实早在十多年前雷总旗下顺为资本就投资过一个叫做you+的长租公寓，颇有风口之感。本人也有 幸在大学之时就见证了长租公寓的快速发展到陨落，在上海蛋壳公寓做了一阵子的销 ...

从硬件上看其实是差不多的，活动的空间及设备，阅读办公空间，共享厨房水吧等等，过去的开发商用堆料来让年轻人相信住进这样的社区公寓是一种生 活方式，远离城中村，老破小，用现在的语言是，有一种经济上行的美。 当经济下行，高溢价的租金也并没有带来理想生活方式，反而让成排的标准化房间变成了一个个精致的笼子。公共空间的使用率持续走低，所谓的社群活 动也只变成了墙上无人问津的海报。零零散散的空间变成三五好友来做客时的公共客厅，和多出的一些娱乐项目。硬件的提升变成了一个硬账，多出周边 几百甚至上千的租金，就是年轻人心理对环境妥协的底价。 "空间内容化"的转型本质——当硬件溢价失效时，"情绪价值生产"能力将成为新货币。大量新空间内容和空间形式的出现会成为商业地产重焕生机的开始 吗？ 6月的最后一天，小米行政发文，小米在北京、南京上线了一批青年公寓，租金1999元，这个和雷总紧紧绑定的数字。7月1日，雷军本人也在微博表示， 这是为小米年轻工程师打造的员工公寓。 网友们苦租房市场已久，不少人在微博下许愿雷总"打脸"进入房地产，整顿整顿行业，像造车一样。其实早在十多年前雷总旗下顺为资本就投资过一个叫 做you+的长租公寓，颇有风口之 ...

如果说独自生活，是当代年轻人抵御家庭和职场压力的一场寻求"自愈"之旅，那么，居住环境 的打造，则是年轻人在这场旅程中的 "生活策展" 。让年轻人身处喧嚣尘世时，掩上房门，便 寻得一处"小世界" ，能够取悦自己 ， 也能 体味烟火与诗意的平衡；休憩之后，推开房门， 又能为平凡的日子注入灵动的色彩。 龙 湖 冠 寓 长 沙 花 桥 地 铁 站 店 的 租 户 星星 ， 利 用 " 爱 豆 周 边 "" 精 致 的 小 挂 件 " 等 填 满 了 租 住 空 间， "无论上班有多累一回到家看到满满的拍立得跟爱豆周边，幸福感都会爆棚。" 用她的话 来说，小小的房间温馨的布置就是独属于 自己 的充电精神场所 ，" 记忆会减淡 ， 但 有 特 殊 意义的小礼物与照片会让你想起那时当下最幸福的事情。" 当今社会，年轻人怀揣梦想，离开家乡独自在外闯荡，似乎成为了一种常态。在许多人眼中， 异 乡 的 独 自 生 活 ， 意 味 着 与 孤 独 的 朝 夕 相 伴 ， 然 而 事 实 并 非 如 此 ， 越 来 越 多 独 自 生 活 的 年 轻 人，用行动证明，一个人的生活同样可以有滋有味，充满色彩。 当没有了家人的日常干涉， ...

Core Viewpoint - The rental market in China is experiencing a significant decline, with average rents in 50 cities dropping for five consecutive months, indicating a shift from a seller's market to a more balanced one, particularly in first-tier cities [2][12][28]. Group 1: Rental Market Trends - Nationwide average rent in April was 35.2 yuan per square meter per month, down 3.4% year-on-year [2]. - Only two cities, Jiaxing and Shijiazhuang, saw a slight increase in rent, while Sanya experienced the largest decline at 1.1% [4]. - The rental market in first-tier cities like Beijing, Shanghai, Guangzhou, and Shenzhen, which traditionally attracted population inflows, is now facing downward pressure on rents [5][12]. Group 2: Factors Contributing to Rent Decline - Economic uncertainties, including the housing market downturn and external pressures, have increased employment and economic stress, leading to a decline in population in Beijing and Shanghai [14][16]. - A significant increase in housing supply, particularly affordable and public rental housing, is impacting the rental market, with 172,000 units of various types of affordable housing planned for 2024 [17][19]. - Many homeowners are opting to rent out their properties instead of selling, leading to increased competition in the rental market and further driving down rents [22][24]. Group 3: Implications for the Housing Market - The decline in rental income is changing perceptions about homeownership in China, as the financial viability of buying property diminishes with falling rents [28][30]. - The shift towards a rental market could alleviate social tensions and align China more closely with developed countries where renting is more common [33].

从2023年12月至今，万达已通过出售万达广场、酒店、电影等资产回笼资金超500亿元，但债务窟窿仍难以填补。公开资料显示，截至2025年5月，万达集 团被执行总金额已超75亿元，股权冻结信息频现。 轻资产模式的核心在于"去地产化"，即万达不再持有物业产权，而是通过输出品牌、设计、招商、运营等能力获取收益。这种模式下，万达无需承担巨额 建设成本，却能持续获得稳定现金流。数据显示，目前万达商管集团管理的498个万达广场中，轻资产项目占比已超40%，2023年新开业的23个项目中， 仅2个为自持物业。 万达的轻资产转型并非个例。近年来，万科、龙湖等头部房企也都纷纷布局商业地产轻资产领域。万科通过与凯雷投资、领汇基金等机构合作，将部分商 业物业股权出售并长期持有，实现资产证券化退出。龙湖则推出"冠寓"长租公寓品牌，以"管理输出+收益分成"模式快速扩张。 不过，万达的轻资产转型并非一帆风顺。尽管资产出售带来了短期现金流，但债务压力依然高悬。而且，在转型过程中，其品牌价值也在逐渐流失。 过去，万达广场作为城市综合体的代表，是地方政府的"座上宾"。从2010年至2020年，万达广场年均新增50座，覆盖全国227个地级及以上 ...

Core Viewpoint - Huayuan Real Estate has shifted its focus from real estate development to becoming a "landlord" by transitioning into hotel and long-term rental apartment businesses, but faces skepticism regarding its ability to sustain its market capitalization of 2 billion [2][3][12]. Group 1: Business Transition - Huayuan Real Estate plans to change its name to Beijing Huayuan New航控股股份有限公司 and focus on property management, hotel management, and long-term rental apartments [3][12]. - The company aims to create a business model centered around hotels, property management, and long-term rentals to diversify its operations and revitalize existing assets [2][3][12]. - The hotel business currently includes three product lines: city business hotels, city boutique hotels, and leisure resorts, with the Changsha Junyue Hotel being its most notable asset [3][6][8]. Group 2: Financial Performance - In the latest financial report, real estate development accounted for 93.07% of total revenue, generating 4.308 billion, while hotel and property services contributed only 6% combined [12][13]. - The hotel business generated 218 million in revenue, a 15% decrease year-on-year, while property services saw an 80.61% increase to 44.7368 million [12]. - The gross profit margin for the hotel business was 34.58%, which is significantly higher than the 14.27% margin from real estate development [12]. Group 3: Industry Context - The real estate industry is undergoing a transformation as companies seek new revenue streams amid a peak in property development [14][15]. - Several real estate firms, including Huayuan, have announced exits from traditional development to pursue lighter asset models, but the transition is challenging [16][18]. - Successful examples in the industry include companies like China Resources and Longfor, which have diversified their operations and achieved significant contributions from non-development businesses [18][20].

其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为37.02亿元、26.5 亿元以及12.34亿元，同比增长7%、4%以及13%。 与此同时，以相寓为代表的分散式租赁企业在收入端也有不错的表现。2024年相寓实现GTV约180亿 元，同比增长6.5%，全年营业收入为61.3亿元，对比上年同期增长6.5%，全年毛利率水平为-5.5%。 业务规模和运营效率是住房租赁企业实现收入增长的关键因素。过去一年里，住房租赁企业整体业绩表 现稳定，多家企业在业务规模、运营效率等方面表现亮眼。 运营效率表现上，据企业业绩公告披露，相寓、泊寓以及冠寓等多家样本企业出租率超95%，经营活动 保持稳定。 其中，截至上年年末，冠寓在管项目整体出租率为95.3%，开业超6个月的成熟期项目出租率为95.6%。 在4月21日观点指数研究院发布的《收入稳健增长 | 2025年4月住房租赁发展报告》中，我们发现，住房 租赁企业规模和效率双轮并行。同时，城中村改造建设保障房成为企业发展的新风口。 观点指数 报告提及，已披露的6家房企系租赁企业，收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%。其中泊寓收 入贡献占比为41.76 ...

在长租行业领域，2025年正经历着巨大的经营压力。 受供应端影响，保障性租赁住房加速入市，房源数量大幅增长。这一变化影响租赁市场的供需结构，带动行业租金出现下滑趋势。截至2024年，一线城 市"十四五"保障房筹集完成平均率约达87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。 保租房的规模扩张，使得市场结构重塑，对市场化房源租金形成挤压效应，在此背景下，本文深度分析租赁企业过得到底怎么样。 01 核心城市租金持续下降 二房东加速房源清退或离场 从租赁市场活跃的核心城市租金表现来看，监测的核心八城租金坪效同比持续下降，2024年和2025年1季度除北京、广州外均出现不同幅度的下滑，下降 幅度集中在5个点左右，成都、武汉等城市的降幅更是超过5%。 与此同时，市场中的二房东，如夫妻店也在逐渐清退房源，淡出市场。二房东模式通常依赖租金差来维持运营，随着租金下滑，这一模式的利润空间被严 重挤压。 对比上海21年到25年分散式公寓开业规模来看，统计的分散式492家租赁企业中5年间有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增 长。 而开业规模下降企业中，目前还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以 ...

点击注册小程序 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 公司发布2025年4月未经审核运营数据及新增土地储备公告 1）2025年4月，公司实现合同销售金额51.3亿元（权益销售金额36.1亿元），合同销售面积41.5万平方米（权 益销售面积30.3万平方米）。新增2块土地储备，总建筑面积10.35万平方米（权益建筑面积10.35万平方米）， 权益地价4.54亿元，平均单价4391元/平方米。 2）2025年1-4月，公司实现合同销售金额220.8亿元，合同销售面积160.3万平方米；实现经营性收入约87.6亿 元（不含税），其中运营收入约47.3亿元，服务收入约40.3亿元。 点评： 存量运营巩固优势，短期销售压力仍存，现金水平略有降低 事件： 现金水平略有降低：截至2024年底，公司在手现金为 ...