房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 7 月 8 日 强于大市 房地产行业第 27 周周报（2025 年 6 月 28 日-2025 年 7 月 4 日） 本周新房成交同比由负转正；建议关注 7 月中旬开始的地产 板块机会 新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新房库存面积 与去化周期同环比均下降。 核心观点 投资建议： 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止 跌》（2024/12/17） 《"旧改为主、收储为辅"贯穿 2025 年地产行业主 线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳 定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政 策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率 下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》 （2024/09/27） 《政治局会议首提"促进房地产市场止跌回稳"，地 产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空 间在哪?》（2024 ...

中国商报（记者 马文博 文/图）今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。中指研究院认为，上半年政策定 调持续释放积极信号，为市场注入信心。下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，"好城市+好房子"具备结构性机会，而市场全面止跌 回稳仍需政策进一步加力。 市场运行总体平稳 今年上半年，全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。 中指研究院发布的报告显示，2025年以来，核心城市新房市场整体保持平稳运行，其中第一季度市场延续修复态势，但第二季度边际有所转弱。二手房 在"以价换量"带动下，重点城市成交量延续增长态势。同时，在供给缩量与销售修复推动下，重点城市新房可售库存普遍下降，出清周期略有缩短。 从市场交易情况来看，在各项稳楼市政策作用下，房地产销售基本平稳。根据国家统计局公布的数据，1月至5月，新建商品房销售面积和销售额同比分别下 降2.9%和3.8%，与1月至4月基本持平。部分一线城市、二线城市市场交易较为活跃，商品房销售面积和销售额保持增长。 针对下半年走势，克而瑞研究中心认为，新房成交绝对量第三季度环比回落，基于去年低基数，同比降幅 ...

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 房地产行业跟踪周报 二手房成交面积持续回落，更大力度推动房地 产市场止跌回稳 增持（维持） 2025 年 07 月 07 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 -7% -1% 5% 11% 17% 23% 29% 35% 41% 47% 53% 2024/7/8 2024/11/6 2025/3/7 2025/7/6 房地产 沪深300 相关研究 《二手房成交面积同环比回落，加快 构建房地产发展新模式》 2025-07-01 《新房成交面积同比下滑，多地放松 政策持续出台》 2025-06-23 东吴证券研究所 1 / 18 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 投资要点 ◼ 上周（2025.6.30-2025.7.4）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 0.1%,同期 沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 1.5%、1.2%，超额收益分别为- 1.4%、-1.1%。29 个中信行业板块中房地产位列第 24。 ◼ （1）新房市场：上周（2025 ...

利好政策预期突然引爆。 7月7日早盘，A股、港股房地产板块突然爆发，北京北辰实业股份一度暴涨超28%，深圳控股最高大涨超 11%，渝开发、沙河股份、南山控股、财信发展强势涨停。消息面上，住建部调研组近日赴广东、浙江两省调 研时指出，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 有分析指出，从市场表现来看，6月份重点城市新房及二手房销售环比均实现增长，但同比仍有所下滑，政策 支持力度有望持续加码，7月楼市或延续弱复苏走势。结合更积极的宏观政策基调，房地产行业政策落地节奏 有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期。 华泰证券指出，6月13日，国常会提出要"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，释放出强烈的政策发力信号。 结合更积极的宏观政策基调，房地产行业政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期。 集体大涨 7月7日早盘，港股内房股集体走高，北京北辰实业股份一度暴涨超28%，深圳控股也一度涨超11%，融创中 国、华润置地、新城发展、绿城中国等地产股纷纷上涨。 与此同时，A股房地产板块亦多数走强，截至收盘，渝开发、沙河股份、南山控股、财信发展涨停，海泰发展 涨超 ...

"随着供求关系的重大变化，房地产市场进入存量时代，特别是重点省份，二手房交易量已经超过新房 交易，刚需群体转向购置二手房已成为常态。"广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 近日，住房和城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研。调研组提出，上半年全国新房和二手房交易总 量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新 房，房地产市场呈现新的特点。 在政策"组合拳"作用下，房地产市场在今年上半年延续了止跌回稳态势。其中，重点地区二手房市场在 刚性住房需求带动下保持较高活跃度。 中指研究院数据显示，今年上半年，北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州、成都等重点二线 城市的二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅在20%左 右；成都、杭州、苏州、厦门二手房成交同比增长均超10%。 "房地产市场的底部开始显现，年轻人、新市民多、需求潜力大的重点地区有望率先实现止跌回稳。"李 宇嘉分析称，在庞大的刚性住房需求带动下，重点城市二手房成交量在下半年仍有望保持较大体量。 以北京为例，据北京市住房和城乡建设委员会数据统计，2025年上半年，北京 ...

报告显示，2025年上半年，中指研究院监测的百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄 0.26个百分点。原因是居民居住需求品质升级推动改善性住房需求释放，开发商聚焦打造高品质新房产 品，带动百城新房价格结构性上涨。而二手房方面，价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄 0.19个百分点。虽然今年以来二手房市场保持较高活跃度，但在高挂牌量背景下，二手房"以价换量"行 情延续，1—2月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，但3月以来环比跌幅再次扩 大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者指出，广东和浙江经济位居全国 前两位，房地产的规模也位居前列，新房销售占全国的1/5，因此不管是经济大省挑大梁，还是经济大 省发挥止跌回稳基本盘方面都非常重要。重点省份房地产市场有效需求和潜力都比较大，它们稳住了， 全国的经济、房地产就都稳住了。 止跌回稳仍需加力 去年9月底，央行、财政部、发改委、住建部等多部委发布了一系列稳定股市和楼市的政策。此后的半 年里，推动房地产止跌回稳成为楼 ...

推动房地产市场平稳、健康、高质量发展，既是稳住经济基本盘的关键抓手，也是构建新发展格局的必 然要求。 从今年上半年的情况来看，持续落实房地产政策"组合拳"也取得了一定成效，房地产市场已经呈现出一 些积极变化，但仍面临诸多挑战。 中指研究院发布的上半年中国房地产行业数据显示，房地产市场的三个重要指标显示要推动房地产市场 平稳发展，还需要在稳定市场预期的同时，继续推出更多止跌回稳的政策。 从市场供求来看，2025年以来，核心城市新房市场整体平稳，一季度延续修复，二季度边际转弱，二手 房在"以价换量"下成交持续增长，重点城市新房可售库存下降，出清周期缩短。从房价来看，2025年1 —5月，百城二手住宅价格累计下跌2.88%，其中5月环比下跌0.71%，跌幅扩大；同期，受优质改善项 目带动，百城新房价格累计上涨0.97%。从土地市场来看，截至6月25日，300城宅地出让金同比增长 24.5%，但成交面积下降约7%，TOP20城市住宅用地出让金占全国66%；一季度，北京、杭州、成都多 次刷新地价，推动3月300城平均溢价率达18%；二季度以来，地块供应减少、房企趋于审慎，土地市场 降温，央国企仍为主要拿地主体。 202 ...

7月2日，广州住房公积金管理中心向社会公众公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见 稿）（以下简称征求意见稿）的意见。广州拟明确，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）低于75%时启动商转公贷款。 此外，商转公贷款的贷款期限按申请时该市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年 （商业住房贷款已还年限按年取整）。 什么是"商转公"？ 征求意见稿显示，商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款），是指缴存人申请将其在广州市住房公积金贷款承办 银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称商业贷款）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）。 征求意见稿提出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转 公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。在征求意见稿实施过程中，广州住房公积金管理中心可根据资金和贷款情 况及时采取防控措施。 据悉，目前，广州不少银行存量房贷利率为LPR-30，即3.2%左 ...

招商蛇口 20250625 摘要 招商蛇口 2025 年销售策略侧重提升去化率，总可售货值预计 3,300 亿 元。公司通过加快存货去化和核心城市布局，优化资产结构，但未提供 明确销售指引，销售额将取决于去化表现。 招商蛇口 2025 年加大补货力度，视其为重要窗口期，1-5 月投资强度 显著提升。策略基于核心城市优质土地供应增加、公司资金面良好及存 在获取优质大型项目机会。 招商蛇口认为核心城市房地产市场具备止跌回稳基础，新房价格回调幅 度大，品质提升，需求释放。前端数据表现出较强韧性，预计 2025 年 市场将止跌回稳。 招商蛇口 2025 年资产端加快盘活和资金周转，提升资产质量；负债端 优化债务结构，降低资金成本。2024 年融资成本为 2.99%，公司希望 保持融资成本优势。 2025 年 5 月统计局数据显示新房价格面临调整压力，可能与优质新房 项目上市对老旧房源价格形成挤压有关。核心城市及区位较好项目价格 未出现边际走强或短期打折情况。 Q&A 2025 年中国房地产市场，特别是核心城市的表现呈现出哪些主要特征和波动？ 2025 年以来，中国房地产市场，特别是核心城市的数据表现出止跌回稳的特 征 ...

Core Viewpoint - The overall performance of real estate companies in the first half of 2025 shows signs of stabilization, with nearly 45% of the top 100 companies experiencing year-on-year growth, although challenges remain due to buyer confidence and inventory pressures [1][9][13]. Group 1: Sales Performance - The cumulative sales amount of the top 100 real estate companies from January to May 2025 was 13,137.2 billion yuan, a decrease of 7% year-on-year, while the total sales amount was 14,113 billion yuan, down 8.4% [3]. - The threshold for the top 10 companies in terms of total sales increased to 43.26 billion yuan, an 8.1% rise year-on-year, contrasting with a 13.1% decrease in the threshold for the top 20 companies, which fell to 15.15 billion yuan [4]. - Among the top 100 companies, 45% reported year-on-year growth, with 20 companies achieving growth rates exceeding 30% [9]. Group 2: Company Classification and Performance - In the top 100 companies, there are 47 private enterprises, a decrease of one compared to the entire year of 2024. Only one private company is in the top 10, indicating a trend where capital favors state-owned and large enterprises amid ongoing liquidity crises for many private firms [6]. - The performance of state-owned enterprises is notably stronger, with 70% of central enterprises and 53% of state-owned enterprises reporting growth, compared to only 38% of mixed-ownership companies and 32% of private companies [9]. Group 3: Market Outlook - The market is in a phase of bottoming out, with local policies being optimized and some restrictions being eased in key cities, signaling a potential stabilization in the real estate market [13]. - Despite the positive signals, challenges remain as buyer confidence is still recovering, and companies face increasing inventory pressures, necessitating proactive measures in marketing and product innovation to capture market opportunities [13].