[Table_Page] 投资策略周报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 5 周 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 43 ⚫ 商业不动产大举来袭，"三道红线"正式走出历史。虽然从 23 年开始 "红线"对企业融资行为已经无实质约束作用，但上周的这个报道仍代 表着一个时代的结束。上周四、五，证监会主导的商业不动产 REITs 开 始第一批申报，首批申报规模超 321 亿元，占存量 C-REITs 规模的 14%，来势汹汹，未来 C-REITs 特别是不动产 REITs 的规模将会大幅 度提升。多地政府加大"以旧换新"力度，收购目标从新房和土地变成 二手房，这将会极大的提升政府资金对于稳定市场价格的效率和作用。 ⚫ 基数走低全口径数据同比增速走强，二手房实时成交表现稳定。房管 局网签，50 城新房环比+3.3%，周同比+37.2%，26 年 1 月前 29 天同 比-19.5%，对齐春节-18.6%；11 城二手网签环比-9.0%，周同比大幅 上升 8.7%，1 月二手网签同比+9.6%，对齐春节-16%。中介高频成交， 79 城认购环比持平，1 ...

证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2026 02 01 年 月 日 房地产开发 新房：本周 30个城市新房成交面积为136.9万平方米，环比提升16.3%， 同比下降 32.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 40.3 万方，环比 +6.7%，同比-20.0%；样本二线城市为 64.9 万方，环比+24.4%，同比- 29.8%；样本三线城市为 31.7 万方，环比+14.1%，同比-46.6%。从今年 累计 4 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 490.1 万方，同比-47.1%； 一线城市为 151.5 万方，同比-41.0%；二线城市为 228.6 万方，同比- 47.6%；三线城市为 110.0 万方，同比-52.9%。 2026W4：本周新房成交同比-32.3%，关注春节假期对齐后的同比表现 春节前第三周新房成交同比-30.1%，二手房同比-10.9%。由于今年春 假假期较晚，常规高频数据计算下的同比可能出现降幅大幅收窄甚至转正 的现象，尤其是二手房方面可能同比会有明显增长。因此近几周我们将周 报第三章统计的样本城市二次统计，以春节周开始和结束日期为锚进行周 度对齐。 ...

每经AI快讯，贝壳-W(02423.HK)午后涨超8%，截至发稿，涨8.49%，报52.4港元，成交额8.03亿港元。 ...

Core Viewpoint - Beike-W (02423) has seen a significant increase in stock price, rising over 8% to HKD 52.4, with a trading volume of HKD 803 million, indicating positive market sentiment towards the company [1] Group 1: Market Performance - The second-hand market is showing stability in both volume and price, which is expected to positively impact Beike's performance [1] - In the first 18 days of January 2026, Beike recorded a 33% year-on-year increase in second-hand property transactions across 79 cities, suggesting a rebound in market activity [1] - Excluding market share growth, the current transaction volume corresponds to an annualized second-hand transaction volume of 860 million square meters, a 24% increase compared to 2025, aligning with the annualized figure of 840 million square meters from Q4 2024 [1] Group 2: Share Buyback Activity - Beike has been actively repurchasing its shares, spending approximately USD 300,000 to buy back around 497,700 shares on January 26, 23, and 22, and USD 350,000 for 58,910 shares on January 20 [1] - This consistent buyback activity indicates the company's confidence in its stock value and future prospects [1]

智通财经APP获悉，贝壳-W(02423)午后涨超8%，截至发稿，涨8.49%，报52.4港元，成交额8.03亿港 元。 广发证券发布研报称，二手市场量价稳定，对贝壳业绩表现具备正面影响。该行指出，26年开年二手认 购成交明显回弹，1月前18天贝壳79城二手认购套数同比+33%，剔除贝壳市占增长因素，当前成交对应 年化二手交易量8.6亿平，较25年上升24%，与24Q4年化8.4亿平相当，26年"小阳春"概率加大。 值得注意的是，贝壳近期频繁回购。1月26日，公司耗资约300万美元回购约49.77万股；1月23日，公司 斥资300万美元回购49.2万股；1月22日，公司斥资约300万美元回购49.37万股；1月21日，公司斥资300 万美元回购49.59万股；1月20日，公司斥资350万美元回购58.91万股。 ...

保时捷中国首席执行官潘励驰1月26日宣布将继续优化渠道布局，2026年经销商数量将缩减至80家，较 2025年的114家缩减近30%。这被外界解读为保时捷应对2025年在华销量下滑26%的市场举措。而值得 关注的是，保时捷中国在推进渠道优化、止损自救的过程中，未能充分衔接消费者权益保障工作，引发 部分车主的不满。 多位车主反映称，因当地保时捷4S店闭店或合约到期，他们此前在授权门店花费上万元购买的保养套 餐已无法使用。对于此事及后续渠道优化中套餐能否跨店使用的疑问，保时捷中国几乎沉默，未给出明 确回应。这种模糊态度让外界对其责任担当产生质疑。 豪华车市场进入存量竞争阶段，品牌淘汰低效门店、整合渠道资源、聚焦高潜力市场、提升运营效率， 本是行业发展的常态。但保时捷中国面临的核心争议，并非渠道优化本身，而是面对市场变化时的责任 衔接。 企业在华多年，享受了中国豪华车市场发展的红利，行业上行期销量高增、盈利丰厚。如今销量下滑、 盈利承压，企业加速变革削减经销商，却未能承接与保障消费者的合理诉求，让部分信任品牌的车主承 受了不必要的损失。这种"只享红利、责任衔接滞后"的做法，不仅让其豪华品牌的担当遭到质疑，也对 品牌 ...

Core Viewpoint - The initiative "Three Musts and Six Prohibitions" aims to protect consumer rights and stabilize the real estate market, with over 80,000 agents and platform employees voluntarily signing commitment letters [1] Group 1: Initiative Details - "Three Musts" include: 1) Providing honest and professional services to stabilize the real estate market; 2) Ensuring the authenticity of property information and fulfilling service commitments; 3) Offering comprehensive and objective information to assist users in rational pricing decisions [1] - "Six Prohibitions" include: 1) Prohibiting subjective speculation that undermines the market; 2) Prohibiting distortion of national policies; 3) Prohibiting the release of false information; 4) Prohibiting manipulation of prices by coercing buyers and sellers; 5) Prohibiting fraudulent practices like jumping orders and commission returns; 6) Prohibiting exaggeration of service effects that mislead customer expectations [1] Group 2: Industry Context - The real estate market currently faces issues such as false listings, aggressive price suppression, and fraudulent promises, which harm consumer trust and industry health [1] - The initiative by Beike is seen as a proactive response to the national policy of "regulating real estate brokerage services" and an exploration of self-regulation to promote healthy industry development [1] - The real estate brokerage industry is encouraged to shift from "traffic competition" to "service competition," ensuring consumer confidence [1]

在商业内卷、效益至上的今天，房地产每一个产业链是否还能找到一种既自律又文明，既温暖又可持续 的商业形态和行为？ 消费者对这个问题既担心，又很关心。我们的答案是——能。1月，2026年刚一开局，贝壳找房就在全 平台启动"三必做六禁止"自律行动，超8万名经纪人及店东、平台员工积极响应，自愿签署《恪守中性 市场观承诺书》，表明"恪守中性市场观"立场，大力推动房产经纪服务回归"诚信为本"的本质。 大事不糊涂，小事讲自律。在"十五五"开局就是决战的时刻，贝壳找房及其经纪人以"马上办"的精气 神，作出"三必做"聚焦于诚信服务、信息真实与客观辅助服务，着眼于提升服务品质；"六禁止"则直指 行业痼疾，坚决抵制唱衰市场、歪曲政策、虚假宣传等违规行为，这种敢为人先、自我革命的精神与行 为，值得肯定、应该弘扬。 无论沧海如何桑田，无论物换如何星移，以市场之心为心、以天下之利为利，一个人、一个公司、一个 行业，就永远拥有取之不尽、用之不竭的发展红利和软实力。我们坚信，房地产交易市场从自律出发， 对市场稳定而言，自律是基本规范。 中华文明推崇"诚外无物"，视诚信自律为千金不易的可贵品质，这种以诚立身、守信立业的精神风貌， 无论岁月如何 ...

2026年1月，贝壳找房正式在全平台启动"三必做六禁止"自律行动，重申中性市场观，并于16日推出平 台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，推动房产经纪服务回归专业与诚信本质。 在新媒体时代，部分自媒体博主为了达到博流量、打击竞对等目的，出现了虚假房源、暴力压价、虚假 承诺返佣跳单等乱象，严重损害消费者信任和行业健康发展。在此背景下，贝壳作为行业头部企业，率 先推行自律规范，具有标杆意义。 据介绍，全国已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署承诺书。部分经纪人在朋友圈等社交平 台晒出承诺书，表明"恪守中性市场观"立场。 此次贝壳发起的"恪守中性市场观承诺书"活动，是去年贝壳发布公共行为规范以来的升级举动，继平台 在内部启动巡查，并对杭州等地进行内部严厉处罚之后，全平台再次重申"中性市场观"系列宣导行动的 重要一环。 "三必做六禁止"作为"中性市场观"原则的体现，是本次承诺的主要内容，核心是共同守护消费者权益， 助力稳定房地产市场。 "三必做"指的是一提供诚信专业服务，助力稳定房地产市场；二确保房源信息真实，服务承诺说到做 到；三提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策。"六禁止"指严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解 ...

李峰岩认为，打造对青年友好的租赁市场，需要从供给、成本、品质三个维度持续发力。他解释道，首先，需要增加优质供给，政府可提供更多优质保租 房，可以选择将优质厂房、商住用房改造成租赁房解决居住偏远问题；同时，要缓解租金压力，推出低利率专项租赁贷款，推进公积金支付房租；此外，为 解决住宅在设施完备度、生活便利性及周边配套等方面存在的不足，要积极改善房屋硬件（如完善安全措施、配套设施），通过出台法律法规规范业主直租 和机构化租赁行为，保护租客合法权益。 对于青年人而言，易获得、有品质、可负担的住房支持是感知城市温度、提升生活品质、降低生活成本的重要加分项。1月27日，在市十六届人大四次会议 期间，市人大代表、贝壳经纪事业线贝壳城市首席运营官李峰岩在接受北京商报记者专访时表示，从分散的租赁市场到规范化的行业生态，面对当前青年人 对房屋租赁的期待，北京正从供给、成本、品质三个维度打造青年友好型租赁市场。 同时随着城市发展与人才结构变化，北京租赁市场也将呈现新趋势。李峰岩预测，未来，北京租赁市场将迎来租住人群需求变化，北京高质量人才（如互联 网、AI领域从业者）增多，这类人群对房屋品质、网速等要求更高；此外，政府也将投入更 ...