周期未满，结构至上——地产行业 2025 年度中期投资策 略 20250709 房地产市场未来的发展趋势是什么？ 未来房地产市场将继续面临压力，但降幅会收窄。预计全年商品房成交量和成 交面积将下降至个位数水平，商品房销售额可能接近 8 万亿元，其中住宅销售 额可能不到 8 万亿元。开工和竣工方面也存在压力，尤其是由于去年拿地强度 房地产开发行业进入下半场，面临压力，但多元业务如商业物业经济发 展。预计 2030 年城镇化率达 72%，对应约 7 亿平方米新开工面积，市 场逐渐向存量转化。 中国住房总量趋于饱和，家庭户增速放缓，套户比接近 1.1。房价长期 走势由货币供应决定上限，人均 GDP 决定下限，核心城市超核心地块具 有长期价值，关注地产股估值突破时机。 较低影响今年的开工。然而，今年前五个月 300 张图的一创金增长了 28%， 但面积下降了 4%。参考海外经验，多数国家或地区经历三年缓跌，中国目前 缺乏总量政策支持，因此进一步降幅收窄需要政策催化。 城市间房地产市场表现是否存在差异？ 城市间房地产市场表现分化显著，大中小城市消化程度不均衡。绝大多数城市 无法回到 2017 年甚至更早时期的水平，一些 ...

房地产市场近两年的表现略显波折，但是今年以来市场已经出现一些恢复企稳信号。业内人士表示，随 着支持政策陆续出台，房地产市场的后续表现值得期待。浙商证券（601878）宏观联席首席分析师廖博 表示，2024年四季度以来的政策更多是带动前期"观望"需求落地，目前政策的影响效果出现了一定"降 温"。预计政策将多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌 回稳。展望未来，安永建造和工程行业主管合伙人沈岩表示，整体上来看，房地产市场稳定态势持续巩 固，今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场有望继续回稳。(中国金融时报) ...

现在提起房子，大多数人的第一反应就是"卖不动了"。无论是一线城市的老破小，还是三四线的高层新 盘，挂牌几个月没动静早已见怪不怪。以前是"一房难求"，现在是"求都没人要"。但说句实在话，房子 卖不掉虽然难受，可跟下面这几件事比起来，那点煎熬根本不算什么。 房子空着，人却没地方住 不少家庭其实有不止一套房，手里握着两三套的也不稀奇。可现实是，这些房子大多不是自住需求，有 的是早年"为了投资买的"，有的是"孩子将来结婚留的"，还有的是"看着便宜顺手买的"。问题是，真正 住的只是一套，剩下的空关着，要么在交物业费，要么在慢慢老化。 有个朋友的二套房，在郊区新城，买的时候觉得"配套会跟上、地铁会延伸"，结果等了六年，周边还没 个像样的商超。房子每年冬天冷得像冰窖，夏天又潮得没法住。原本想着租出去，挂网上三个月，来看 的人没一个成。空着吧，心疼；卖掉吧，价格砍得让人心凉。最折磨的不是房子本身，而是你明知道它 不会升值，还得继续"养着"，动也动不了。 房贷还着，收入却断了 这个问题最近变得越来越现实。过去大家买房，习惯先贷款，然后用工资慢慢还。但现在工作不稳定 了、行业变化快了，裁员消息满天飞，原本指望的稳定工资，一旦"断 ...

A股市场房地产板块今日临近尾盘出现一波强劲走势。截至收盘，华夏幸福、深深房A、光大嘉宝、南山控股拉升涨停，特发服务、金融街、信达 地产、大悦城等均涨幅居前。 受市场传闻影响，港股内房股午后涨幅持续扩大，远洋集团大涨超27%，龙光集团大涨近21%，雅居乐集团、融创中国、旭辉控股涨超13% ETF方面，华夏房地产ETF基金、银华房地产ETF、南方房地产ETF、华宝地产ETF涨超3%。 房地产ETF跟踪内地地产指数，前十大权重股分别为招商蛇口、保利发展、万科A、海南机场、张江高科、衢州发展、新城控股、滨江集团、华发 股份、陆家嘴。 地产板块上涨，消息上，近期房地产市场持续迎来利好消息，尤其是多家地产公司债务重组迎来进展。 房地产ETF基金、房地产ETF跟踪中证全指房地产指数，前十大权重股分别为保利发展、万科A、招商蛇口、海南机场、张江高科、衢州发展、新 城控股、金地集团、滨江集团、华发股份。 地产ETF跟踪中证800地产指数，汇集市场头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高，在 行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性。 据悉，旭辉于7月8日向其债券持有人推出了境内债券重 ...

澳新银行：韩国央行倾向于进一步放宽政策 金十数据7月10日讯，澳新银行经济学家Krystal Tan在一份报告中写道，尽管本月维持利率不变，但韩 国央行倾向于进一步放松政策。Tan指出，韩国央行六位委员会成员中有四位为未来三个月进一步降息 敞开了大门。她预计，韩国央行最早将于8月降息25个基点，美韩贸易谈判进展以及首尔房地产市场的 过热程度，是央行制定政策时关注的关键因素。她指出，如果美方大幅提高对韩商品的关税，可能会促 使韩国央行加快降息；而若首尔楼市进一步升温，则可能推迟降息时机。 ...

那么，哪些人可以办理贷款"商转公"？从广州的情况来看，它设定了相当明确的条件。这其中包括，申 请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上，而且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；贷 款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市 开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。从现有的条件来看，广州的"商转公"政策还是存在一定 门槛，并不是所有有意愿"商转公"的群体都能够满足条件。 有专家分析，此前购房群体中，有相当一部分是通过纯商贷购房的，如2017年市场火热时，许多楼盘不 接受公积金贷款。如今，一些城市允许"商转公"，这部分人群就可以申请，而且公积金贷款利率要比商 业贷款利率低100-150个基点，这可是直接地为居民购房降成本、促消费。 不过需要注意的是，在申请"商转公"时，每个城市都设置了相应的条件和要求，已买房和准备买房的各 位，还得仔细看好所在城市的要求。如广州规定，当住房公积金个贷率低于75%时启动"商转公"，达到 85%及以上时采取管控措施，达到90%及以上时暂停。公积金个贷率是指个人住房贷款余额占住房公积 金缴存余额的比率，一般来说，公积金个贷率越 ...

近年来，房地产市场调控政策持续加码，国家对于房地产市场的干预力度也在不断加大。从限购、限贷 到土地供应的紧缩，各项调控措施旨在抑制房价过快上涨，遏制房地产泡沫的形成。这一系列措施的实 施，不仅深刻影响了房地产市场的供需格局，同时也给金融体系带来了不同程度的风险和压力。 房地产市场调控政策的深化 近年来，中国房地产市场经历了从"政策宽松"到"政策紧缩"的转变。随着房价的不断攀升，房地产行业 过度依赖信贷融资的现象愈发严重。在此背景下，国家出台了一系列房地产市场调控政策，包括加大对 购房者的限贷政策、严格土地供应的审批程序、加强房地产企业的融资监管等。与此政府对房地产市场 的供应端、需求端进行精准调控，避免市场泡沫的产生，确保房地产市场的长期健康发展。 在此政策环境下，房地产市场整体表现出了降温迹象。尤其是各大城市的房价增幅逐渐放缓，部分城市 甚至出现了负增长。这一变化不仅影响了购房者的购房意愿，也让房地产开发商的资金链压力加大。 金融市场的风险暴露 如何有效应对金融风险？ 房地产市场调控虽意在抑制市场泡沫，但过度紧缩的政策对金融市场也带来了潜在风险。一方面，房地 产行业与金融行业紧密关联，房地产的融资需求不仅影 ...

开发商资金链紧张问题持续发酵，头部房企如英皇国际、新世界发展相继出现债务违约，部分项目停工或延期交付，引发消费者信任危机。 2025年上半年，TOP100房企销售总额同比下降11.8%，民企拿地金额占比从62%骤降至6%，市场集中度加速向央企、国企倾斜。资金短缺导致开发商降价 促销，但低价房源入市进一步冲击市场价格体系，形成"降价-抛售-价格踩踏"的负向循环。 2025年深圳计划供应5万套保障房（含公租房、共有产权房等），价格仅为市场价的3-6折，直接分流中低收入群体购房需求。例如，宝安区共有产权房单价 2.37万/㎡，为周边商品房价格的50%，吸引大量刚需转向保障房市场。同时，保障房建设通过专项债等方式获得资金支持，而商品房开发融资渠道收窄，导 致市场资源配置失衡。 楼市救市政策一波接一波，房价却没起色？二手房堆成山，开发商还在爆雷，保障房又来抢客源……房地产回暖咋就这么难？看完就懂了。 尽管2024年以来多轮救市政策密集出台，包括限购放松、利率下调、首付比例降低等，但政策效果呈现明显分化。一线城市如深圳、广州取消限购后市场反 应冷淡，三四线城市因库存积压严重，政策刺激难以扭转颓势。 以深圳为例，二手房挂牌 ...

2025.07. 09 本文字数：1106，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 邹臻杰 其中，上海豪宅市场项目认购的动力充足。上半年总价3000万元及以上的新房项目交易1096套，成 交金额达553亿元。该指标远超2023年上半年194亿元的金额，增幅达到了184%。从历年上半年的 豪宅交易数据看，上海已连续2年豪宅交易需求出现明显拉升，即各半年度交易规模均超过500亿 元。这既体现了改善型住房需求积极释放，也体现出高端房产购买力强的特征。 土地市场方面，上半年来看，上海土地成交（含纯住宅、商住、商办）建筑面积为215万平方米，相 比2024年上半年增长13%。从土地出让金的角度看，2025年上半年土地出让金（含纯住宅、商住、 商办）为670亿元，相比去年同期增长51%。这说明土地供应量价齐升的态势，也说明高质量和优质 地块的供应明显增加，更好支持高品质住房的建设。 研究院副院长严跃进告诉记者，在整体的房地产市场中，豪宅市场普遍向好，一方面是由于现阶段资 金投放渠道有限，大家看好豪宅能够保值增值，这反映了老百姓的资金流向；另一方面，由于豪宅本 身代表了高品质的住宅需求，有一些也处于好的地段，这也从侧面反映 ...

Group 1: Residential Market Outlook - The chairman of JLL Hong Kong, Zeng Huanping, predicts a 5% decline in small to medium-sized residential prices this year, driven by an increase in non-local professionals and students [1] - Residential rents are expected to reach historical highs due to the influx of non-local talent and students [1] - The forecast for luxury property prices has been adjusted from a 5% decline to a range of 5% to 10% due to an increase in distressed sales of commercial properties affecting luxury homeowners [1] Group 2: Commercial Property Market Outlook - The office market is showing signs of improvement, with increased leasing activity in prime locations, particularly in Central, despite an overall vacancy rate rising to 13.6% [1] - The net absorption recorded in the first half of the year was 130,700 square feet, driven by transactions in key areas like Central, Wan Chai/Causeway Bay, and Tsim Sha Tsui [1] - JLL anticipates that rental rates for prime office buildings in Central will stabilize by the end of the year, although overall office rents are expected to decline by about 5% for the year [2] Group 3: Retail Market Outlook - The vacancy rate for core area street shops remains at 10.5%, while the vacancy rate for premium shopping malls has reached a new high of 10.5% due to increased new supply and additional vacant space in existing malls [2] - The upcoming completion of approximately 600,000 square feet of new retail space is expected to exert upward pressure on vacancy rates for premium shopping malls [2] - Rental rates for core area street shops and premium malls are projected to decline by 5% to 10% this year [2]