债基踩雷跌出"股基感" 证券时报记者 裴利瑞 进入12月，债券市场寒风乍起，债券基金个券踩雷和集体下跌同时出现。 向来以稳健著称的债券基金，在近期却"负面缠身"，其中，华宸未来基金旗下一只产品单周下跌超7%，回吐了近 两年多的累计收益，也引发市场对于踩雷个券的广泛猜测；同时，在年末流动性预期的扰动下，近一个月以来， 全市场约七成债基出现普遍下跌。 面对债市回调与部分信用风险的冲击，市场情绪趋于谨慎，多位公募投研人士认为，虽然债市短期趋于震荡，但 投资者对债券的配置需求仍广泛存在，投资者可以关注市场超调后的机会。 Wind数据显示，12月3日以来，华宸未来稳健添利A的基金净值走势已经逐渐恢复平稳。有知情人士透露："公司 已经完成了某展期资产的估值市场价调整，令其不再对未来几天几周乃至更长时间产生拖累，虽然这一调整令二 季度以来的投资收益几近归零。" 七成债基近一个月下跌 除了上述踩雷的债券基金外，近一个月以来，整个债市其实都在承压。 一周下跌超7%，近期，华宸未来基金旗下的一只债券基金跌出了股票基金的感觉。 Wind数据显示，在11月26日至12月2日的五个交易日，华宸未来稳健添利A的基金净值大幅下跌7.48% ...

丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 房企阿尔法的关键在哪儿？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary] 存量市场承压，对房企定价构成挑战，但不是影响阿尔法的最重要因素；老货减值压力也有望 边际缓和。房企阿尔法的真正制约在于景气缩圈，可投城市和优质地块的供应相对不足，尽管 参投房企数量较前几年减少，但竞争烈度依然不低，一是房企补充有效货值的难度加大，二是 溢价率偏高。打破景气进一步缩圈，唯有政策加码，尽管总量效应可能有限，但政策对好房子 和结构性市场的支撑效果相对可期。 分析师及联系人 [Table_Author] SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 刘义 侯兆熔 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% %% %% research.95579.com 1 [Table_Title 房企阿尔法的关键在哪儿？ 2] ——房地产行业周度观点更新 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但 4 月以来边际下行压力再次加 大，产业政策宽 ...

市场一直把深铁当成万科的"定海神针"，但这根针最近自身都晃得厉害。根据双方协议，2025年深铁给 万科的借款额度上限是220亿元，到现在已经借了203.73亿元，剩下的额度连17亿都不到。 深铁不是不想帮，是真没余粮了。作为深圳轨道交通的主力军，它今年光建设地铁13号线就砸了超180 亿元，这条线路穿越南山核心区，拆迁成本比预期高了30%。 前三季度深铁的资产负债率冲到76.2%，近期发行的50亿元公司债，利率比去年上浮了0.8个百分点，融 资成本明显上升。 哈喽，大家好，我是小睿，12月的债券市场，万科成了最扎眼的存在，"22万科MTN004"单日跌幅超 23%，价格跌破68元，持有这只债券的投资者连夜刷屏维权。 谁能想到，压垮市场信心的，只是一笔20亿元的境内债展期申请。 要知道，万科可是行业龙头，背后还有国资深铁当"靠山"，可如今深铁的"输血管"快要见底，万科账上 656.8亿元现金又动不了，这场化债大戏越来越难唱了。 深铁"输血"见顶 要先付工程款、材料款，剩下的还要留足质保金，想往母公司转一分钱都要层层审批。"该项目至今只 向母公司回流了3000万元，还不够支付一笔信托利息。 12月的债务压力已经迫 ...

行 业 研 究 / 行 业 点 相关研究 证 券 研 究 报 告 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 行 业 及 产 业 研究支持 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 2025 年 12 月 07 日 证监会表态稳步发展不动产 REITs，发改委进一步拓 宽 REITs 底层资产范围 看好 —— 地产及物管行业周报（2025/11/29-2025/12/5） 本期投资提示： 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 1．行业数据 1.1 新房成交量 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 评 房地产 - ⚫ 地产行业数据：新房成交环比回升，二手房成交环比回落，新房成交推盘比回升。上周(11.29- 12.5)34 个重点城市新房合计成交 276.2 万平米，环比+9%，其中，一二线环比+9%，三四线环比 +9.7%。12 月(1 ...

若以"一波未平一波又起"概括万科近期在公开债市场的处境，这一表述可谓恰如其分。当前，万科正面临多重债务兑付压力交织的复杂局面，其资金流动性 风险持续发酵，成为市场关注的焦点。 第二、三种方案则要求万科提供增信措施，如深圳地铁或其他深圳国资企业的连带担保，并规定已产生的利息须在2025年12月15日支付，本金及展期利息明 年12月支付。 鉴于展期生效需获持有总表决权90%以上的持有人同意，结合当前市场环境及持有人风险偏好，第二或第三种方案通过的可能性更大。万科可以用来增信的 资产不多了，大概率要寻求深圳地铁或深圳国资的支持。 与此同时，另一笔规模更大的境内债券"22万科MTN005"正面临迫近的兑付压力——该债券本金余额高达37亿元，将于2025年12月28日到期，需一次性兑付 最后一年的利息及全额本金。 以万科当前资金流状况判断，显然难以筹措足够资金按期偿还这笔巨额债务。为此，万科已决定召开债券持有人会议，试图通过审议展期方案以缓解短期资 金压力，估计展期方案与"22万科MTN004"类似，即延迟一年偿付本金、展期利息按债券原票面利率计算。 除前述两笔债券外，"21万科02"虽未到期，但已触发回售条款行使条件 ...

12月5日晚间，万科集团（000002.SZ/ 02202.HK ，下称"万科"）通过主承销商发布通知，披露"22万科 MTN004"持有人会议议案。首笔境内债展期方案同时正式"出炉"，拉开了万科与持有人博弈的序幕。 会议将针对三份关于"22万科MTN004"展期的议案进行投票。其中一份由万科提出，拟对债券展期一 年，调整后的兑付时间为2026年12月15日。展期期间，该笔债券的票面利率维持不变。展期前已经产生 的利息与展期期间新增利息均在展期到期日随本金一次性兑付。展期期间不计复利，无现金首付。 ...

放弃行使"21万科02" 发行人赎回选择权 12月5日晚，万科发布多条公告，宣布放弃行使"21万科02"公司债券的赎回选择权，并决定终止联合资 信和中诚信对其主体的信用评级委托。 同日，上海清算所发布公告称，万科拟就其2022年度第五期中期票据（简称"22万科MTN005"）召开持 有人会议，商议债券展期相关事宜，以稳妥推进本息兑付工作。 12月5日晚间，万科发布公告称，根据《万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租 赁专项公司债券（第一期）募集说明书》（简称《募集说明书》）的约定，公司作为"21万科02"（债券 代码：149358）的发行人，有权决定是否在本期债券存续期的第5年末调整本期债券存续期后2年的票面 利率。 根据当前的市场行情，万科决定不调整"21万科02"票面利率，即"21万科02"债券存续期后2年的票面利 率为3.98%。同时，根据公司实际情况及当前的市场环境，公司决定放弃行使"21万科02"发行人赎回选 择权。 根据《募集说明书》中设定的投资者回售选择权，投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记，将 持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债券。 公 ...

Core Viewpoint - Vanke is facing liquidity pressure and strategic contraction, as evidenced by its recent announcements regarding bond extensions, abandonment of redemption rights, and termination of credit rating services [1][16]. Bond Extension Efforts - Vanke is seeking to extend the maturity of two medium-term notes (MTN), specifically "22 Vanke MTN005" with a balance of 3.7 billion and "22 Vanke MTN004" with a balance of 2 billion, due to imminent repayment pressures [1][2][6]. - The voting deadlines for these extensions are critical, with "22 Vanke MTN004" on December 12 and "22 Vanke MTN005" on December 22, requiring at least 90% creditor approval for the extensions [1][12]. - Three proposals for the extension of "22 Vanke MTN004" have been presented to creditors, including a 12-month extension with no cash payments during that period, and proposals requiring additional credit enhancements [8][9][11]. Abandonment of Redemption Rights and Rating Termination - Vanke has decided to forgo the redemption option for the "21 Vanke 02" bond, which has a balance of 1.1 billion, to alleviate immediate cash flow pressures [1][13][14]. - The company has terminated its credit rating services with two agencies, which is expected to reduce annual rating fees and avoid potential negative market impacts from downgrades [1][15]. Ongoing Liquidity Challenges - As of Q3 2025, Vanke's interest-bearing liabilities stand at 362.93 billion, with cash reserves of 65.68 billion, resulting in a cash-to-short-term debt ratio of below 1, indicating difficulty in covering short-term obligations [16]. - The company's revenue for the first three quarters of 2025 has decreased by 26.61% year-on-year, with a net loss of 28.24 billion, reflecting worsening financial conditions [16]. - Vanke's major shareholder, Shenzhen Metro Group, has shifted its support strategy from unconditional backing to conditional financial arrangements, indicating a tightening of financial support [16]. Credit Rating Concerns - Standard & Poor's has placed Vanke's credit rating on a negative watch, citing unsustainable financial commitments and risks of default or restructuring [17]. - Fitch Ratings downgraded Vanke's credit rating to "CCC-", suggesting that without further support from shareholders, the company may struggle to meet its debt obligations [17].

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 壹周头条 历时两个多月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2025中国房企产品测评全国入围项目正式揭 晓！ 重点月报 2025年11月中国房地产市场分析月报 单月融资环比提升，龙湖、华发等精简架构（2025年11月） 2025年11月房地产企业品牌传播力 产品力100 | 2025年十大作品全国20强揭晓 1 2月供应"提质缩量"，叠加房企年末冲刺推折扣，新房成交或迎脉冲性复苏；但受去年高基数影响，同比降幅可 能持续扩大。 土拍日历 | 2025年12月重点城市土拍预告 2 2个重点城市计划出让125宗含宅土地，起拍总价达1723亿元。本月计划出让的土地中，底价超过1 0 0亿元城市 为广州、武汉、重庆、北京、无锡。单日出让金额超50亿元的城市为武汉、广州、无锡、南京、北京、长春，分 别计划在12月9日、1 2日、1 5日、17日、19日、23日、29日进行相关出让。 土地周报 | 本月计划出让的土地中，底价超过100亿元城市为广 ...

Core Points - The China Securities Regulatory Commission (CSRC) is soliciting public opinions on the draft of the "Regulations on the Supervision and Administration of Listed Companies" [5] - The National Financial Regulatory Administration has adjusted risk factors related to insurance companies' investment in stocks and insurance businesses [2][3] Group 1: Regulatory Changes - The risk factor for stocks held by insurance companies for over three years in the CSI 300 index has been reduced from 0.3 to 0.27 [3] - The risk factor for stocks held for over two years in the Sci-Tech Innovation Board has been reduced from 0.4 to 0.36 [3] - The premium risk factor for export credit insurance and overseas investment insurance has been lowered from 0.467 to 0.42, and the reserve risk factor from 0.605 to 0.545 [3] Group 2: Company News - Sun Cable announced that its major shareholder, Yili Group, completed a share reduction plan, selling approximately 21.67 million shares, which is 3% of the total share capital [7] - The stock price of Sun Cable has increased by over 90% this year, and it has experienced a "four consecutive limit-up" in recent trading days [7] - Hai Tai Development has decided to terminate its cash acquisition of Zhixue Cloud Technology due to a lack of agreement on key transaction terms [8] - Bo Hai Chemical is planning a major asset sale and related transactions, with its stock set to be suspended from trading starting December 8 [8] - Wan Ke A has decided to forgo its redemption option on a bond with a balance of 1.1 billion yuan, citing current market conditions [10]