证券研究报告 | 年报点评报告 2024年04月02日 万科 A（000002.SZ） 毛利率下滑业绩承压，坚定降杠杆应对压力 由于结算毛利率下滑及减值增加等原因，归母净利润同比下滑 46%。2023 年公司实现营 增持（调低） 业总收入4657.4亿元（YoY-7.6%），归母净利润121.6亿元（YoY-46.4%），扣非归母净 利润97.9亿元（YoY-50.6%）。业绩下降主要因为：（1）开发业务结算收入同比下降9.6% 股票信息 至4016.1亿元；（2）毛利率下滑，房地产开发及相关资产经营业务毛利率同比下降4.4pct 至15.4%，带动整体毛利率同比下降4.3pct至15.2%。（3）投资净收益同比减少34.7% 行业 房地产开发 至26.9亿元；（4）部分开发项目计提减值，2023年公司资产减值损失34.9亿元，同比增 前次评级 买入 加30.4亿。考虑到当前行业正在经历深度调整，2023年度公司不派发股息。 4月1日收盘价(元) 8.98 销售拿地规模收缩，2024年计划开竣工量下滑。公司2023年实现销售面积2466万平方 总市值(百万元) 107,137.77 米（YoY-6.2%），销 ...

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司年报点评 2024年04月01日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 多元业务有序展开，全力守护经营安全 股票数据 [Table_Summary] 0[4Ta月b0le1_日S收to盘ck价（In元fo）] 8.98 投资要点： 52周股价波动（元） 8.89-16.25 总股本/流通A股（百万股） 11931/9717 总市值/流通市值（百万元） 107138/107073  业务结算规模下行，成本减值影响利润。2023年，公司实现营业收入4657.4 相关研究 亿元，同比下降7.6%；实现净利润204.6亿元，同比下降45.6%；实现归属 [《Ta国b资le助_R力e坚p定or信tIn心fo，] 恪守财务安全底线》 于上市公司股东的净利润 121.6亿元，同比下降 46.4%，主要原因是开发业 务结算规模和结算毛利率均有下降，且对部分开发项目计提了减值；每股基 2023.11.04 《财务稳健现金充裕，经营服务双位增长》 本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面摊薄的净资产 ...

上 市 公 司 房地产 2024 年03月 30 日 万科 A (000002) 公 司 研 究 ——业绩下降、多元成长，坚定降杠杆确保安全底线 / 公 司 点 报告原因：有业绩公布需要点评 评 投资要点： 买入 （维持）  23年归母净利润同比-46%、符合预期，扣非归母净利润同比-51%。据公告，23年公司 营业收入4,657亿元，同比-7.6%；归母净利润121.6亿元，同比-46.4%；扣非归母净利 润 97.9 亿元，同比-50.6%；基本每股收益 1.03元，同比-47.3%。地产结算收入 4,016 亿元，同比-9.6%；地产结算面积 2,962万平，同比-12.9%；地产结算毛利率（税金前） 证 市场数据： 2024年03月29日 为15.7%，同比-4.7pct；毛利率、归母净利率分别为15.2%、2.6%，同比分别-4.3pct、 券 收盘价（元） 9 -1.9pct；三费费率为 4.67%，同比-0.2pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、 研 一年内最高/最低（元） 16.25/8.89 -0.7pct和+0.3pct；合联营企业投资收益0.6亿元（22年为-8.0亿元 ...

房地产/房地产开发 公 司 研 万科 A（000002.SZ） 结算毛利水平下行，努力渡过模式转型 究 2024年03月31日 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） 齐东（分析师） 胡耀文（联系人） qidong@kysec.cn huyaowen@kysec.cn 证 书编号：S0790522010002 证书编号：S0790122080101 日期 2024/3/29  结算毛利水平下行，努力渡过模式转型，维持“买入”评级 当前股价(元) 9.00 万科发布2023年年报，公司收入下滑业绩承压，在年报中提出2024发展展望： 公 一年最高最低(元) 16.25/8.89 司 （1）确保安全底线：经营层面现金流为正，加强大宗交易和股权交易工作，回 信 总市值(亿元) 1,073.76 款300亿元以上；（2）坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元；（3）做 息 流通市值(亿元) 874.52 好产品、好服务；（4）精简高效、节衣缩食。受行业销售低迷、公司销售规模下 更 总股本(亿股) 119.31 新 降影响，我们下调 2024-2025 年并新增 2026 年盈利预测，预计 2024-20 ...

2023年11月，万科遭遇了近半年来首次股债双杀，股价一度跌至8年新低的11.07元/股，但时至今日，这 一股价已不是其最低点。 2024年3月29日，万科举行2023年度业绩发布会。截至收盘，万科A（000002.SZ）每股9元，跌幅达 2%。 打破了31年来持续分红的传统，万科董事会做出了取消2023年分红的决定。董秘朱旭也对此作出回 应：“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%， 也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023 年分红的时候，真的是非常艰难。” 市场还在超跌、分红从有到无，在这场近120分钟、超时半小时的年度业绩会上，万科管理层坦言，短 期的确碰到了挑战和压力，眼下的难关并不是可以轻松度过的。 净利腰斩，郁亮月薪降至1万元 万科董事局主席郁亮维持“市场还在超跌”的判断。中指院数据显示，2024年1-2月，TOP100房企销售总 额为4762.4亿元，同比下降51.6%。从2月单月来看，百强房企销售额为1957亿元，环比下降29.3%，降 幅仍保持在较高位。 2023年，万科集团实现合同 ...

北京，2009年一场土拍，97轮竞价后，一家名为方兴地产的房企以40.6亿拿下广渠路15号地块，将楼面 价从每平方米5800元，拍到14500元，刷新北京单价总价地王。 当年，方兴地产的年销售额是8.5亿，一同竞争广渠路地块的万科，销售额已经达到355亿，是方兴地产 的42倍，15年前的广渠路也没有如今的繁华之景。 这家小公司创造了销售奇迹。北京当时雾霾横行，主打毛细管网、全置换新风、地源热泵等十二大科技 的“金茂府”，在入市后获得市场热烈追捧——单套200㎡起步，一套千万打底的科技住宅，连续两年夺 得北京市场销冠。 北京刚停止供暖、时不时刮起沙尘暴的季节，金茂府室内的温湿度依旧舒适。 在追求品质的购房者心 中，对于“金茂府”的认知，不仅停留在豪宅层面，而是科技健康住宅领域的开创品牌。 后来，方兴地产也变成了购房者更熟悉的“中国金茂”，从年销售额不足10亿的小公司，增长到2017年的 500亿，在2019年直接突破千亿销售大关。 这种增速止步于2022年，金茂的销售额增速由正转负。人们对经济和投资的预期也在不断调整，承载了 中国人财富梦想的主要载体不再是房子。随着房住不炒政策的严格落实，房价与拿地价的空间也被 ...

随着今日A股的收官，行情跌宕起伏的一季度行情终于全部落下了帷幕！ 回顾来看，3月国内股市主要指数震荡休整。在全国“两会”政策密集催化下，月初大盘韧性依旧延续涨势，但市场在风险偏好快速修复后进入盘整期，3月中 下旬开始指数出现调整，最终沪指3000点失而复得。 海外方面，3月阿根廷股市以19.59%的涨幅遥遥领先；台股紧随其后，3月累涨7%；欧洲股市涨幅居前，德国DAX指数、欧元区STOXX指数、英国富时100 指数分别涨4.61%、4.39%和4.23%。 A股指数韧性犹在，有色金属“一骑绝尘” 继2月的“深V”反弹之后，3月A股走势总体平稳。 本月最后一个交易日，沪指收涨1.01%，深证成指收涨0.62%，创业板指收涨0.63%。 月初至今，三大指数均飘红，沪指涨0.86%，深证成指涨0.75%，创业板指涨0.62%。 一季度来看，沪指涨2.23%，深证成指和创业板指分别跌1.3%和3.87%。 纵观3月份，北上资金累计净买入A股219.85亿元，连续两个月度净买入，2月份净买入607.44亿元。 一季度A股的流动性环境呈现积极变化，今年来北向资金净买入682.23亿元，其中沪股通净买入784.38亿元，深 ...

万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2023 年度报告 证券代码:000002、299903 证券简称:万科 A、万科 H 代 公告编号:〈万〉2024-019 二〇二四年三月 万科企业股份有限公司 2023 年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告(以下简称 "本报告")内容的真实性、准确性和完整性,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏,并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议(以下简 称"本次会议")审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议,授权 黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外,其他董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准 无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真 实、准确和完整。 公司2023年度分红派息预案:当前行业正在经历深度调整,经过综合考量,2023年度 公司不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。202 ...

2024年3月28日万科A披露2023年年报，全年实现营业收入 4657.4 亿元，同比-7.6%；实现归母净利润 121.6 亿元，同比-46.4%；每股 基本盈利1.03元，同比-47.3%。 结转量减少&毛利率下滑，营收利润均下滑：①公司2023年房开业务 结算2961.5万方，同比-12.9%，贡献营收 4016.1亿元（占比86.2%）， 同比-9.6%。②受房地产市场下行影响，公司 2023年毛利率 15.23%， 较2022年下降 4.32pct。③出于谨慎原则，对公司并表项目计提减值， 2023年资产减值损失34.9亿元，较2022年多计提 30.4亿元。④公 司2023年投资收益26.9亿元，同比-34.7%，主因非并表毛利率下降， 对部分非并表项目计提减值。 销售维持行业第二，投资聚焦一二线城市：公司 2023 年合同销售金 额 3761 亿元，同比-9.8%，稳居行业第二；在 35 个城市销售居当地 人民币(元) 成交金额(百万元) 排行前三；项目去化稳中有升，新开盘项目首开当日去化 67%。2023 17.00 5,000 年全年获取项目 43个，总地价 849亿元，权益地价 463 ...

万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2023 年度报告 证券代码:000002、299903 证券简称:万科 A、万科 H 代 公告编号:〈万〉2024-019 二〇二四年三月 万科企业股份有限公司 2023 年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2023年度报告(以下简称 "本报告")内容的真实性、准确性和完整性,不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏,并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第五次会议(以下简 称"本次会议")审议通过。董事会副主席辛杰因公务原因未能亲自出席本次会议,授权 黄力平董事代为出席会议并行使表决权。除此之外,其他董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了标准 无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮,执行副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告中财务报告的真 实、准确和完整。 公司2023年度分红派息预案:当前行业正在经历深度调整,经过综合考量,2023年度 公司不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。202 ...